Cómo gestionar la 'ITV de los edificios, mucho más que un trámite administrativo

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Cómo gestionar la ‘ITV de los edificios, mucho más que un trámite administrativo

Todos los edificios malagueños de más de 50 años de antigüedad deben pasar una prueba obligatoriamente para precisar su estado de conservación

Es fundamental hacer la inspección correctamente, ya que abaratarla en exceso puede provocar que no salgan a la luz las deficiencias estructurales

Toda prevención es poca. Por eso, desde 2012, es obligatoria la Inspección Técnica periódica de los edificios (ITE), un estudio que determina su estado de conservación, condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación y habitabilidad.

Están sujetos a ella todos los edificios protegidos y/o de más de 50 años de antigüedad, situados dentro del término municipal de Málaga. El problema de esta medida es que no existe homogeneidad en España y, de hecho, hay municipios en los que no está implantada. La normativa es clara, pero a la hora de llevarse a la práctica hay vacíos que ponen en peligro el fin de la inspección.

Para acabar con las dudas ya está aprobado el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), un documento nuevo que amplía el contenido de la ITE actual incluyendo dos apartados más: la accesibilidad y la eficiencia energética. El IEE es obligatorio a partir de julio de 2018 para edificios de más de 50 años y desde 2013 para todos los que quieran solicitar ayudas a la rehabilitación.

En la actualidad, la ITE obliga al propietario (personas físicas o jurídicas) o Comunidades de Propietarios a hacerla. Pueden realizarlas también, en caso de incumplimiento de los anteriores, cualquier otro titular legítimo de un derecho real sobre la edificación. Para llevarla a cabo, el propietario contrata a un profesional colegiado competente que determina si el edificio está en buen estado. En ese grupo se encuentran arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores. Para casos especiales también se permite la intervención de ingenieros industriales e ingenieros técnicos industriales.

Para que realmente cumpla su objetivo hay que inspeccionar la cimentación, la estructura, las fachadas exteriores e interiores, medianerías, cubiertas, azoteas e instalaciones de saneamiento, fontanería y electricidad. Esta es la teoría, pero en el sector de la construcción se llega a la conclusión de que existe la necesidad de implantar protocolos más rigurosos, incluyendo la realización de pruebas y otros estudios, así como el desmontaje parcial de elementos de recubrimiento para poder acceder directamente a las estructura. Además, como en algunos casos se buscan los presupuestos más baratos, no se llegan a realizar las catas necesarias para comprobar realmente el estado del edificio.

Para conocer la antigüedad del edificio a efectos de la ITE se podrá consultar en http://www.sedecatastro.gob.es/ o en la consulta de los listados publicados en la web de la Gerencia de Urbanismo http://urbanismo.malaga.eu dentro de la Inspección Técnica de Edificios.

La inspección será favorable si el edificio cumple con las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales y con las condiciones de habitabilidad y uso efectivo. Será desfavorable si es necesario realizar obras para alcanzar dichas condiciones.

Si el resultado es desfavorable el propietario deberá presentarlo por registro en la Gerencia de Urbanismo, junto con el compromiso de ejecución de las obras. A partir de la fecha de entrada en registro dispone de tres meses para solicitar licencia de obras. El plazo de inicio y ejecución de las obras será el que el técnico redactor establezca en el informe de ITE. Cuando concluyen las obras hay que comunicarlo a la GMU presentando los documentos correspondientes para ello.

El no cumplir con la obligación de realizar la ITE en plazo supone la apertura de un expediente sancionador con imposición de multa de 4000 € para los edificios protegidos y de 3000 € para el resto de los edificios. En ambos casos si se subsana voluntariamente presentando la ITE tras el primer requerimiento y en el plazo otorgado al efecto,  las sanciones se reducirán a 1000 € y 600 € respectivamente.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ofrece algunos consejos para que la conocida como “ITV del edificio” no genere problemas a los propietarios:

  1. Elegir un técnico y/o empresa acreditado y de garantías para realizar la ITE.
  2. Contratar a un técnico competente para realizar las obras, en el caso de que sean necesarias.
  3. Solicitar una pre-ITE, a fin de anticipar los posibles problemas del edificio y actuar en consecuencia, evitando que la ITE obligue a obras de mayor entidad.
  4. Solicitar ayudas y subvenciones públicas.
  5. Introducir medidas de eficiencia energética.
  6. Desconfiar de una ITE demasiado barata.
  7. Adecuar las obras de accesibilidad a la normativa vigente.
  8. Concienciar en la prevención y cultura del mantenimiento a la comunidad de propietarios.
  9. Crear una comisión de obras, en el caso de que la inspección sea desfavorables, donde presentar y estudiar presupuestos.

 

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